Квартиры в Севастополе: сколько стоят, как купить

Резкий скачок ввода жилья в Севастополе в 2016 году объясняется не новым строительством, а сдачей жилья, построенного ранее.

Фото: РАСЮК Татьяна Витальевна

Оживление рынка жилья в Севастополе и в целом на Крымском полуострове после весны 2014 года было рекордным: с марта по октябрь цены на квартиры взлетели чуть ли не в два раза. Однако к концу года цены стали медленно, но неуклонно снижаться. И процесс этот продолжается до сих пор. Рынок - он и в Крыму рынок. Однако, на взгляд экспертов, недвижимость полуострова и Севастополя в частности все еще несколько переоценена.

«Комсомолка» сделала обзор рынка жилья в Севастополе.

СПЕЦИФИКА РЫНКА: ГЛАВНОЕ - СОЗДАТЬ ПРОЗРАЧНЫЕ ПРАВИЛА ИГРЫ

Специфика заново формирующегося рынка квартир была осложнена несколькими специфическими факторами. Отсутствие реестра, связанного со сменой юрисдикции Крыма, мешало осуществлять полноценные сделки купли-продажи. На какие ухищрения только не шли продавцы: подписывались предварительные договора, доверенности, расписки и даже завещания, лишь бы отдать объект и получить деньги. Кроме того, при Украине рынок недвижимости был долларовым. Переориентация на рублевую валюту тоже шла непросто, и снижению цен до уровня объективных, увы, не способствовала. На сегодняшний день ценник в долларовом исчислении можно увидеть только в 10-15 процентов всех позиционируемых оферт. Первичный рынок полностью переориентировался на рубль.

- Строительная отрасль Севастополя с трудом входит в российское законодательное поле, - считает директор Департамента архитектуры и градостроительства города Александр Моложавенко. - Только сейчас мы начинаем выдавать первые разрешения на строительство. Российское законодательство достаточно жестко регламентирует взаимодействие между дольщиками и застройщиками. У них есть обязательства по срокам ввода, штрафные санкции. У нас же до сегодняшнего дня все это делалось не в соответствии с 214-ФЗ, а путем заключения договоров между застройщиками и жителями. Прямых обязательств не было, именно это позволяет оттягивать сроки ввода. Некоторые дома не введены в эксплуатацию по 8-15 и даже по 20 лет. В этом, пожалуй, и заключается определенная специфика рынка Севастополя по сравнению с другими регионами.

В этом году в Севастополе наконец-то утверждены нормативы градостроительного проектирования. Далее, по мнению чиновников, необходимо провести инвентаризацию земли, потому что многие документы, выданные при Украине, имеют спорный статус, создать новые понятные и прозрачные правила игры, чтобы начать выносить земельные участки под жилищное строительство на аукционы.

ОБЪЕМ РЫНКА: БОЛЬШЕ, ЧЕМ В МОСКВЕ, МЕНЬШЕ, ЧЕМ В КРАСНОДАРЕ

Общая площадь жилого фонда Севастополя в 2014 году составляла 8,5 млн кв. м.

При этом в 2014 году общая площадь нового сданного жилья в Севастополе составила 157 тыс. кв. метров, в 2015 году - 135 тыс. кв. метров, а в 2016 году - уже 292 тыс. кв. метров. Резкий скачок ввода жилья в прошлом году объясняется не новым строительством, а сдачей жилья, построенного ранее. Тем не менее, как сообщают в Департаменте архитектуры и градостроительства Севастополя, в городе много жилья построено с нарушениями и до сих пор не введено в эксплуатацию. В некоторых таких домах, тем не менее, живут люди. И это большая проблема.

В прошлом году, по данным того же департамента, в городе сдано почти 60 тыс. кв. метров жилья, возведенного при Украине, которое имело более-менее нормальное качество и было построено без нарушений. Теперь осталось немало домов, у которых или нет документов на землю, или они возведены с нарушениями, или сам проект сделан с нарушениями, либо с отклонениями от плана.

- Если относиться к цифрам формально, - говорит директор департамента, - то рынок за прошедшие два года существенно вырос. В целом, даже если посчитать на душу населения, разделить 300 тыс. кв. метров на 400 тыс. жителей - получится 0,6 кв. метров на человека. Это хороший показатель. Он больше, чем во многих городах России, и даже больше, чем в Москве, но чуть меньше, чем в Краснодаре.

Если говорить о количестве заключенных сделок по купле-продаже жилья – это 4880 за 2015 год, 5309 за 2016 год. За первое полугодие 2017 года – проведена 2321 сделка, специалисты прогнозируют, что объем продаж будет на уровне прошлого года.

При нестабильности первичного рынка, тон сделкам и ценам задает вторичка. По данным, предоставленным редакции Ассоциацией риэлторов «Недвижимость Севастополя», на сегодняшний день на вторичном рынке недвижимости Севастополя выставлено на продажу около 2000 квартир и свыше 600 частных домов.

УЧАСТНИКИ РЫНКА: МЕТРЫ ПРИРАСТАЮТ ПРИЕЗЖИМИ

В период 2014-2016 гг. жилье на полуострове ехали покупать в основном жители России, а также переселенцы из Донбасса и Луганска. Севастополь не был исключением.

В бизнес-классе порядка 80% - это российские покупатели. В сегменте эконом-класса - около 50% россиян. Жители Севастополя среди покупателей составляют мизерный процент. Основная причина этого понятна - высокая стоимость квадратного метра.

ЦЕНЫ: ВДВОЕ ДОРОЖЕ

Если сравнивать местные цены с другими регионами, то в Севастополе и Крыму жилье стоит примерно вдвое дороже.

Ценовая планка здесь начинается от 56, 60,70 тысяч рублей за квадратный метр и выше 100 тысяч, причем далеко не всегда дома обеспечены социальной инфраструктурой. Застройщики объясняют это стоимостью материалов, сейсмическими особенностями, сложностью прохождения процедур согласования.

Цены на жилье в Севастополе, в зависимости от района, планировки, этажности, состояния, комплектации, близости к морю и пр., находятся примерно в следующих диапазонах:

.

Естественно, можно найти варианты и дешевле, но это будет совсем неликвид, или дороже, но это будет уже нечто совсем эксклюзивное.

ПРОБЛЕМЫ И РИСКИ

Ограничения и риски сделок на рынке недвижимости Севастополя связаны в первую очередь с землей. На рынке, по утверждению Александра Моложавенко, существует много документов, имеющих под собой шаткую правовую базу.

- Большое количество российской и украинской документации не совпадает. Проблемы покупателей заключаются в очень низкой ответственности застройщика и в невысоком качестве выполнения работ. При этом, крупные застройщики быстрее адаптируются к правовому полю, в том числе приглашая специалистов из других регионов России для разработки проектных решений. Среди более мелких фирм менталитет и попытки решения проблем пролегают, скажем так, в украинском правовом поле. Там часто сохраняется привычка все решать «по понятиям».

В других регионах, застройщик прежде чем выстраивать свой бизнес и программу или покупать участок, проводит очень тщательный аудит земельных участков. В Севастополе, к сожалению, очень часто встречаются сомнительные с точки зрения закона участки. Одни и те же люди пытаются их сбыть с рук. Таким образом, приходится говорить о фактах мошенничества в сфере рынка земли, в сфере услуг.

Свой взгляд на проблемы рынка недвижимости Севастополя - у риэлторов, которые считают, что правительство Севастополя узаконивает практику изъятия объектов недвижимости, якобы незаконно выделенных при Украине.

В Ассоциации риэлторов «Недвижимость Севастополя» даже вычислили масштабы массового отбора земли и недвижимости у горожан. Частная компания ООО «Правозащита», защищающая интересы государства в этом противостоянии, получила контракт с правительством Севастополя на 25 000 000 рублей. Иск к одному гражданину в контракте оценен в 10 000 рублей, следовательно, считают риэлторы, по плану правительства у севастопольцев должно быть отобрано 2500 объектов недвижимости. То же самое делают военные через прокуратуру флота, но количество таких спорных объектов неизвестно. Основной риск заключается в том, что под эту «экспроприацию» попадают даже те, кто купил объекты в 2014- 2016 годах, - заявляет президент Ассоциации риэлторов «Недвижимость Севастополя» Григория Апресов.

ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Прогнозы пока делать очень трудно, поскольку ситуация на рынке движимости Севастополя остается непредсказуемой.

- Мы завалены письмами от людей, - говорят в городском департаменте архитектуры и градостроительства, - которые купили квартиры, а застройщики их не сдали, и теперь покупатели не знают, что делать. Очень много фактов мошенничества, когда, например, на месте индивидуального жилого дома строится многоэтажный. Люди покупают «как бы» квартиру, хотя на самом деле это доля в индивидуальном жилом доме. Они не могут потом ее продать без согласия всех собственников.

В России аналогичные ситуации возникали лет 5-7 назад, когда рынок рос и развивался. Сейчас все это по большей части урегулировано законодательством. Севастополю, по мнению экспертов, необходимо еще 3-4 года для стабилизации отношений на рынке. Но это при нормальном развитии событий. Бизнес должен услышать требования власти. Власть должна установить понятные и прозрачные правила поведения на этом рынке. Должен быть принят новый генеральный план развития города, ориентированный на людей и устраивающий и бизнес, и власть.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Земельные участки в Крыму и Севастополе: Как выбрать землю под будущий дом

Выбираем земельные участки на Крымском полуострове под строительство собственного дома (подробнее)

Что выгоднее: снимать квартиру в Крыму или взять ее в ипотеку?

Цены на жилье, кредитные программы от банков, советы и предостережения экспертов (подробнее)