Как купить жилье за границей и не прогореть

Если при покупке квартиры в России без риэлтора еще можно обойтись, то на заморские рынки без специалиста лучше не выходить

Фото: Вадим ШЕРСТЕНИКИН

Это раньше советским людям давали шесть соток и они, счастливые, уезжали на дачу – сажать, полоть, копать. Но времена менялись — часть граждан, чтобы было, куда поехать летом, вместо надоевшей дачи стали покупать дома за границей. А потом появилась еще и новая «фишка» – россияне начали приобретать заграничное жилье, чтобы сдавать его в аренду или с выгодой перепродать. Но тут повезло не всем. Что нужно знать о зарубежной недвижимости, чтобы не потерять свои деньги?

А зачем вам апартаменты в Европе?

Средний доход от сдачи квартиры в Европе - 4-5%. Максимум – 7%. Для сравнения: сейчас в Москве он составляет примерно до 4%. Ну и чего тут можно выгадать, отправляясь прорубать окно в Европу? Может быть, разумнее положить эти деньги в банк на депозит (там процентов 10 можно заработать)? Подождите, есть один момент. Квартира, к тому же приобретенная за доллары или евро, которые не девальвируются как рубль, все же понадежнее купюр.

- Надо понимать, что мы хотим: проинвестировать средства, то есть с помощью квартиры заработать деньги, или просто сохранить свои сбережения. Если цель – заработать, то лучше покупать недвижимость в быстроразвивающихся странах, где есть рост цен. Например, в Грузии. Там через какое-то время можно будет выгодно перепродать квартиру. А если желаете просто сохранить деньги, то надо покупать недвижимость в странах с надежной экономикой: это Германия, Австрия, Швейцария, – рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость» Игорь Виткунас.

- Перечень стран, где не стоит приобретать недвижимость для инвестиций, регулярно пополняется. Лидирующие места в нем занимают Испания, Болгария, Греция, Кипр, Турция, – дополняет управляющий компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

А можно ли инвестировать за рубежом по нашему принципу? То есть купить новостройку, а через пару лет продать ее втридорога? До кризиса в Москве срабатывал такой вариант. Всего за год – по мере строительства дома – квартиры дорожали почти на четверть. Сейчас, правда, у нас с этим проблемы. Нет такого и за рубежом.

- В Европе стоимость жилья не зависит от того, на каком этапе строительства находится дом, – утверждает Игорь Индриксон.

Скупой платит дважды

Помните, как пушкинский Балда давал совет попу: «не гонялся бы ты, поп, за дешевизной». Актуально и по сию пору. Лучше поднакопить денег и приобрести что-то достойное, чем сэкономить и остаться в дураках.

- Можно купить домик за 40 тысяч евро в Италии или в Болгарии приобрести квартиру на берегу моря за такую же цену. Но надо понимать, что в Италии это будет какой-то упадочный регион, откуда все уезжают. Вот в Германии на территории бывшей ГДР можно по этой же причине купить квартиру всего за 3-5 тысяч евро. Но потом с этим жильем что-то сделать будет невозможно - ни продать, ни сдать, – рассуждает Игорь Виткунас.

И там, как и у нас, недвижимость то дорожает, то дешевеет. Понятно, что покупать надо тогда, когда стоимость минимальна.

- Сегодня в Испании недвижимость стоит дешево по сравнению с историческими максимумами. Есть хороший потенциал по росту цен в Польше, Румынии, – информирует управляющий партнер компании «Транио» Георгий Качмазов.

С точностью до цента

- В среднем в Великобритании «однушка» будет стоить 142-210 тысяч евро, в Германии – от 90 до 140 тысяч евро, во Франции – от 145 до 215 тысяч евро, – говорит Игорь Индриксон.

То есть бюджет покупки – от 7 млн рублей и выше. Что такое 7 миллионов? Цена «двушки» в Москве. Предположим, досталась вам такая по наследству. Тогда добро пожаловать в Европу. В Болгарии, кстати, найдутся варианты и за 3 млн рублей, а в Венгрии – за 4 млн.

Купить-то вы, может быть, и купите, но на этом расходы не закончатся.

Эксперты «Транио» напоминают, что перед покупкой надо узнать о стоимости коммунальных услуг, налоге на недвижимость, страховке, ремонте. Содержать недвижимость в Болгарии стоит примерно 600 евро в год, а в Великобритании – около 11 тыс. евро (это больше 800 тыс. рублей!).

Сто раз отмерь

Если при покупке квартиры в России без риэлтора еще можно обойтись, то на заморские рынки без специалиста лучше не выходить. Главное – выбрать правильного.

Кстати, иногда отказаться от услуг «специально обученных людей» бывает просто невозможно.

- На американском рынке вы не можете покупать квартиру без риэлтора, риэлтор не имеет права работать без адвоката, а адвокат – без технического эксперта, который дает заключения о состоянии здания, – сообщает Георгий Качмазов.

Наличие специалиста (даже очень грамотного) не означает, что надо пускать все на самотек. Не поленитесь: изучите местные сайты, форумы, особенности государства (например, если надо получить вид на жительство, то выбирайте страну, покупка недвижимости в которой дает такое право). Не идите на поводу у эмоций. А то знаете, как бывает: приехали вы в такой райский уголок, с морем, солнцем и пальмами, восхитились домом, купили его, чтобы каждый год сюда приезжать в отпуск. Раз съездили, два – съездили, а на третий – надоело. А кому не наскучит каждое лето загорать в одном и том же месте? И куда потом девать эту квартиру? Подумайте об этом заблаговременно.

Держите ухо востро

Это только отсюда кажется, что «там» – тишь да гладь. Как бы ни так. Обманывают нашего брата, стоит только зазеваться.

- Многие россияне думали, что достаточно купить квартиру и ее сразу можно будет выгодно сдавать самостоятельно. Но сделать это не всегда получается. Приходится искать управляющую компанию, которая займется сдачей квартиры (вы же там не живете и не можете сами искать арендаторов, следить за жильем). Честных компаний, которые не утаивают доход от своих клиентов, очень мало. Особенно часто обманывают в Болгарии: там россияне сдавали квартиры через компании, которые весь доход оставляли себе, – комментирует Игорь Виткунас.

При заключении договора с управляющей компанией всегда смотрите на его длительность. Желательно, чтобы он был лет на 10, и чтобы там были прописаны все доходы на это время.

- Некоторые застройщики рассказывают покупателям, что у них есть свои управляющие компании, которые будут эти квартиры сдавать. Они обещают приличный доход на 2-3 года. И вот пара лет происходит, и застройщики говорят: «Ну а дальше сами сдавайте, как хотите». И выясняется, что сдать эти квартиры за нормальную цену практически невозможно, – предупреждает Виткунас.

Вообще договор – такая вещь, где дьявол кроется в деталях. Кто же будет невыгодные условия писать крупным шрифтом, понятным языком и на видном месте? Кстати, вы знаете, что нотариус не будет проверять договор? Он просто зачитает его и спросит, согласны ли вы со всеми пунктами.

Надо быть осторожными и при покупках номерах в отелях. Сейчас есть такие предложения: покупайте, дескать, номер, сдавайте его и получайте стабильный доход. Так вот в Испании, например, чтобы сдать такой номер, надо иметь туристическую лицензию. В противном случае сделать это может только отель. И отельеры здесь часто начинают диктовать свои условия – снимают у собственников квадратные метры по заниженным ценам.

В Италии есть проблемы с новостройками. Там все строят на кредитные деньги. Есть много застройщиков-обманщиков, которые продают квартиры «под кредитом». В итоге потом новоселам приходится еще и гасить долг перед банком.

Могут быть проблемы и из-за собственного «недогляда». Например, не надо обольщаться прелестями недвижимости на первой линии у моря. К вам в дом будет залетать песок, а постоянные крики чаек, детей и счастливых отдыхающих превратят жизнь в ад. А еще надо предварительно поинтересоваться планами застройки района, где находится приглянувшийся дом. А то были случаи, когда люди покупали апартаменты на солнечном берегу, польстившись на довольно низкие цены, а потом рядом с их апартаментами оказывалась… свиноферма. Согласитесь, не самое приятное соседство.

Средняя цена кв.м в разных странах, евро

Грузия - 870

Болгария - 950

Венгрия - 1258

Румыния - 1141

Турция - 1312

Чехия - 2089

Испания - 2635

США - 2064

Канада - 2923

Германия - 3811

Италия - 4525

Финляндия - 4333

Великобритания - 5114

Франция - 5553

(По данным «Транио»).