2019-04-22T17:15:47+03:00

Неизвестный недострой

Как пайщики вместе с вице-премьером борются за то, чтобы получить свои квартиры
Поделиться:
Комментарии: comments4
В строительстве мошеннические схемы придумываются гораздо быстрее, чем законы.В строительстве мошеннические схемы придумываются гораздо быстрее, чем законы.Фото: Мария ЛЕНЦ
Изменить размер текста:

1 июля вступают в силу поправки в закон о долевом строительстве. Власти думают, что это решит проблему с дольщиками. Можно ли будет покупать квартиры на этапе стройки? Как уберечь себя от неприятностей? Мы сполна хлебнули прелести этой третьей русской беды (после дураков и дорог) и хотим изнутри рассказать ситуацию.

У какого застройщика купить?

Мы вышли с совещания рабочей группы по нашему долгострою СУ-155 взволнованные и воодушевленные. С нами в коридорчик вышли сотрудники отдела работы с территориями. Начальство продолжило совещаться. На днях наш объект недостроя наделал шума в строительных министерствах — многодетная мать из инициативной группы попала на прием к вице-премьеру, при том, что он не ведет приема граждан. Она получила возможность рассказать, что из списка недостроев СУ-155 уже 2 года назад исключили наш объект и что теперь мы заложники этой ситуации. Ведь президент обещал всех пострадавших от СУ-155 достроить в 18году, а наши дома всё ещё на уровне фундамента. Такие вопросы в нашей стране могут решиться только совсем наверху. И то - не факт. Например, пострадавшие покупатели из ЖК «Немецкая деревня» дозвонились на прямую линию с Президентом еще в 2016-м. Но пока это им помогло мало. Почему граждане вынуждены заниматься своими проблемными объектами и искать, кто может им помочь? В Минстрое области существуют территориальные кураторы по проблемным долгостроям. Но возможности строительных чиновников небезграничны. Во многих ситуациях на объектах открыты уголовные дела, или же наоборот, не к кому предъявить претензии, т.к застройщики в бегах. Сюжеты на объектах так изощренно завернуты, что не каждый опытный юрист разберется. Неподвластно это и рядовым сотрудникам жилищных депортаментов, как бы не менялись формы их организации и названия отделов. Вот граждане и пытаются сами разобраться в ситуации, нанимая юристов, устраивая акции, объединяясь и обмениваясь опытом. В неформальной беседе после совещания, выяснилось, что на вопросы друзей, у какого застройщика сейчас покупать квартиру — и мы, и наши кураторы из министерства говорим одно: только готовую, в сданном доме. И то, многое надо проверять. Купить квартиру в новостройке на этапе строительства, пусть даже у очень проверенного застройщика — это рулетка. Вы скажете: - ну как же так! Ведь государство обещало избавиться от проблемы обманутых дольщиков. И отчитываются, что почти всё решили! Вон и Президент в каждом послании говорит про это, требует подсчитать всех дольщиков и решить проблему окончательно! Неужели совсем нельзя ничего покупать на этапе стройки? Давайте я расскажу, как выглядит история покупки квартиры на этапе стройки с нашей точки обзора, с высоты, нет, со дна нашего опыта. Вы сами всё поймете.

В списках не значится

Опыт нашего объекта отражает всю глубину проблем в долевом строительстве и подойдет в качестве иллюстрации. Вот уже 5-й год как мы боремся за то, чтоб получить наши оплаченное жилье. Все это время к стройке наших объектов не приступали. Это при том, что сам президент страны объявил пострадавшим от банкротства СУ-155, что люди получат свои квартиры до конце 2018 года. Но на деле - чиновники умеют запутывать ситуации и перекладывать ответственность. Из 30 000 граждан, купивших квартиры у СУ-155 и вставших в банкротный реестр, большинство уже получили свое имущество. А с нами власти поступили странно. Изъяли из государственной программы достройки и передали, торжественно под фанфары, участок с нашими домами на местный уровень, заодно убрав из статистики объектов СУ-155. Но передали-то только участок! Граждане так и стоят в реестре банкрота СУ-155, как и все другие покупатели с других объектов! Вам тоже это кажется странным — передать район из 15 домов некрупному местному застройщику? Вот и мы не понимали рвения местных властей. Но нас уверяли все, включая министров, что это лучшее решение - нас достроют быстрее, чем при государственной программе, что застройщику сейчас будет куча преференций. А на деле? Еле-еле за 4 года сдали дома, которые и так были под крышей. На остальных - травка растет. 4 корпуса с квартирами граждан не касалась рука строителя. В документах бардак — законы менялись неоднократно, банкротство сменило стадию, люди, принявшие решение, сменили должности, а теперь и вовсе администрацию города упразднили, да и застройщик-арендатор уже чуть сам не пошел ко дну. Два года мы потратили на то, чтоб найти ответственных и добиться признания, что мы-то по-прежнему СУ-155, почему же не помогают этому застройщику-спасателю, почему же нас не учитывают в отчетности как объект СУ-155? Письма, встречи, митинги, пикеты, совещания... И вот - новый виток. Пробившаяся к вице-премьеру пайщица донесла все горести нашего объекта, теперь его учли и обещали найти механизм достройки. Пока новостей нет. Ждем. Надеемся. Ну, думаю, вам уже понятно, что к нашему опыту стоит прислушаться. Бытует мнение,что обманутые дольщики, пайщики и прочие пострадавшие граждане просто неправильно выбрали застройщика, и что надо было им быть внимательней. Ну, давайте попробуем пройти этим путем и посмотрим, насколько вообще возможно что-то проверить в этом процессе. А главное - кому это выгодно!

Кто может строить и собирать деньги?

Прежде чем принять решение о покупке на этапе стройки, пройдемся по всем этапам: как гражданин может проверить, у кого стоит покупать. Сперва давайте посмотрим внимательней, кто же может быть тем застройщиком, имеющим право заключать договора долевого участия (ДДУ) , которые теперь обязательно регистрируются в Росреестре. Для начала откроем закон 214-ФЗ, на который все ссылаются. В статье 3 описаны все условия, которые необходимо соблюсти застройщику, чтоб иметь право привлекать деньги граждан. Что за условия? Многочисленные требования к участку земли, к правам на него и т. д. Тут есть слова о планировке территории, слова о проектной документации и ее экспертизе. А где же про финансовую стабильность и гарантии? Есть информация о залогах и займах, которых не должно быть у застройщика, и т. д. А что же собственные средства? Сказано, что у застройщика на момент привлечения средств граждан должно быть своих средств не менее 10% от необходимой для строительства объекта суммы.

Кто проверяет тех, кто может строить и собирать деньги?

И кто же в нашем государстве проверяет людей, решивших назвать себя застройщиками и начать собирать деньги с граждан на вполне законных основаниях? А вот на этом месте все резко «перестали кошмарить бизнес». «Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ-214» имеет вид госуслуги, получаемой на уровне региона (например, в Санкт-Петербурге нужно обратиться в Комитет по строительству). Способы получения этой услуги детально расписаны на соответствующих сайтах. В каком случае может быть отказ? Читаем пояснения: нужны документы о положительной экспертизе проектной декларации и об участке земли, фамилиях учредителей, состоит ли в СРО, о соответствии информации о застройщике требованиям закона 214-ФЗ — т.е. о тех же 10% собственных средств от суммы стоимости строительства максимального кол-ва метров застройки и бумагу о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Вот, собственно, и все. Регистрация договора долевого участия в Росреестре возможна при наличии отчислений в ту структуру, которая была обозначена в законе в разные годы. Сумма отчислений - примерно около 1 % от суммы в договоре. Может быть банки проверяют застройщика, если дают ипотеку? Наверное они не станут давать деньги, если застройщик не вызывает доверия? Эти иллюзии пора оставить. Банки, предлагающие ипотеку на объектах строительства, проверяют только вас, дорогие граждане! Потому что, провались застройщик хоть в тар-тарары — ипотеку платите вы. И вы ее платите. Получить ипотечные каникулы вам не удастся, но это тема отдельной дискуссии.

Взаимовыгодное сотрудничество по-русски

Почему невозможно угадать, достроят вашу квартиру или нет? Даже проверив все документы, мы должны признать, что учитывать можно только авторитет и доброе имя застройщика, проверенного годами. Но и тут никто не дает гарантий. Так, мы поверили в авторитет «Су-155», который входил в список 200 системообразующих предприятий экономики России. И у которого, помимо земли в собственности и имущества в виде заводов и карьеров, были госзаказы на строительство жилья для переселенцев и для военных. Если сравнивать с никому неизвестным ООО «Ромашка» - выбор очевиден. Но сменяются министры и госзаказ не навсегда ... Недавно таким же прочным и авторитетным казался всем «Урбан групп». Многие юристы и риелторы покупали квартиры себе именно у них. И вдруг - экстремальное банкротство за 1 день. Все, что нужно понимать про эту сферу - что банкротство застройщика происходит часто не потому, что он ошибся в расчетах или еще что-то такое экономическое. Банкротство застройщика может случиться, и чаще всего случается, по политическим или даже криминальным поводам. И это предсказать не может никто, и проверкой каких-либо документов в этом не подстраховаться. В информационном поле много муссируется тема недобросовестных застройщиков. Но замалчивается тема, что недобросовестное поведение бывает и у чиновников. Помните красногорского стрелка, застрелившего главу района? Таким вот образом он думал решить эту проблему. Но есть и просто те, кто не связывается и уходит. Те, кто остались в этой сфере - не случайные люди. Как-то проезжая в одном подмосковном городке по центру я увидала готовую коробку многоэтажного дома, заброшенную очень давно. Спросила у местного бизнесмена. Тот ответил, что строили этот дом его одноклассники. Договорились с администрацией за долю в 30% готовых квартир. За вычетом расходов ребятам тоже оставалось около 30%. Когда подошло время сдачи объекта - власти стали требовать практически все отдать им. Объяснения, что экономический смысл теряется и переходит в убытки, администрацию не интересовало. Парни-застройщики были лихие - психанули и бросили стройку. Так и стоит больше 10 лет — вот как бедненькой администрации не повезло. Но эта алчность вовсе не была нелогичным бредом, как может показаться со стороны. Подобная тактика - основной механизм взаимодействия, остекающий новоявленных амбициозных бизнесменов. На самом деле очень редкие застройщики могут вот так признать, что их развели, и бросить всё в отместку. Ведь обычно застройщики пыхтят, но достраивают, себе в убыток. Или являясь заложниками других договоренностей (например, ДДУ), или в надежде потом стать карманным застройщиком этой администрации и работать в тандеме долгие годы, довольствуясь небольшим процентом на вложенный капитал. Совершенно понятно,что придя на местность в поисках участка под застройку любой строитель взаимодействует с местными властями и местными негласными правилами. Потому власти на местах пытаются из каждого застройщика выжать всё по максимуму - и социалку, и инфраструктуру, и квартиры для переселенцев, ну и... сами понимаете. В общем, бизнес не для слабаков. Если застройщик с властью района не договорится- ничего не построит. Или построит, но не введет, или не присоединится к сетям. Попытки зайти в район сверху, через большие холдинги, просто приводят к договоренностям на более высоком уровне. Случайных людей всё равно нет. Согласовывая проекты больших застроек, мало кто думает о людях, которые будут жить в этих домах. Проектирование таких районов порой бывает абсурдным. То в районе на 15 000 квартир невозможно расширить въездную дорогу, то вообще федеральная трасса на карте поверх домов идет. В последнем случае федеральную трассу спешно назвали «магистральной улицей с регулируемым движением» и лишь чуть отодвинули от жилых домов, правда оказалось,что проложили поверх местной канализации — ну дык кто уж тут смотрит на мелочи. Если бы не настойчивые жители - даже экраны ставить никто не собирался. Приходит новая «метла», со своими партнерами, и сметает прежних фаворитов, и прежние договоренности идут прахом. Как покупателю-то угадать?

Ищем крайнего

А каковы гарантии на случай неуспеха стройки и появления обманутых граждан? Государство выдает разрешение на строительство, и государство же должно контролировать соблюдение законодательства. Этот вопрос до сих пор не имеет решения. Но какие-то механизмы защиты все же предусматривались? Как бы да... Помните, для регистрации ДДУ в Росреестре отчисления должны были быть? Предполагалось использовать их. Собирались с застройщиков такие отчисления на разных этапах развития истории и в СРО, и в специальных аккредитованных страховых компаниях. Из последнего - гарантией стали аккредитации в фонде защиты прав дольщиков, куда застройщик должен отчислять 1.2% от суммы договора долевого участия. И вот на волне массовых протестов власти обратили внимание на эту сферу и стали разбираться — кто же ответит? Свалить оказалось не на кого. Средств в закромах этих организаций категорически не хватает на дострой всех объектов. При попустительстве всех мыслимых организаций - от строительных до правоохранительных - разоренных застройщиков столько, что счет пострадавших идет по стране на сотни тысяч. Только в Подмосковье сами же дольщики насчитали 118 жилых комплексов, и в каждом по несколько домов. В нашем вот, например, около 1000 договоров на квартиры в непостроенных корпусах. При этом номинально у нас есть застройщик,и он строит другие объекты, но у него нет возможности взять кредит на наши дома. А система устроена так, что признать объект проблемным по всем правилам мы как бы можем (с боем, через суд), но нам же это и не выгодно — застройщик обанкротится. А кто же будет строить? Таких вот признавших проблемность по области большинство, но их как не строили - так и не строят. Кризис же!

Тогда власти хитро придумали, что разбираться с этой проблемой должны регионы, которые выдавали разрешения на строительство. Фразу «в регионах денег нет» слышали все. И в вопросе достройки долевки она тоже актуальна. А Президент еще подзакрутил гайки. С одной стороны - третий год подряд он требует пересчитать всех обманутых граждан и решить проблему окончательно, а с другой — теперь ответственность за недострои несут лично руководители регионов - Губернаторы. И вот скажите мне, если бы вы лично своей карьерой отвечали бы за количество пострадавших от недостроя, то как бы вы их считали?

Есть ложь, а есть статистика

И вроде бы власти понимают же, что вся схема выглядит так, будто под их офоциальным прикрытием людей разводили на деньги, и никакие из регулирующих органов не смотрели за этим процессом и не пресекали обман. Потому, сосчитать всех пострадавших за годы обмана - это справедливо. Потому что у нас социальное государство. И конституционное право на жилье. И если считать всех — то ВСЕХ. Ведь за эти годы не только ДДУ были, но и куча других форм договоров, не запрещенных законом. Многие по 15 лет ждут свои квартиры и получили даже название «стародольщики» . И вроде даже шаги были сделаны верные - Правительство поручило создать реестр, который назвали «Реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены к строительству многоквартирных домов, и чьи права нарушены». И в такой реестр можно поставить всех, кто отдал свои деньги застройщикам, но не получил квартиры. НО — помните про личную ответственность губернаторов? Тут и начались странности. Чиновники, которые непосредственно были поставлены отвечать за регулирование процесса, чтоб он не был разводом людей на деньги, пытаются теперь снять с себя ответственность, сообщая гражданам, что им никто ничего не должен, и сами, мол, виноваты. Посчитать всех пострадавших страшно — будут десятки тысяч в каждом регионе, надо же как-то урезать цифры! И придумали. Есть среди обманутых за эти годы не только дольщики, но: есть пайщики, есть предварительные договора, есть двойные продажи. Бывали случаи, когда зстройщик умышленно не регистрировал ДДУ, обманывая покупателей и не отчисляя в фонд. Вот всех их и решили скинуть за борт. Вас здесь не стояло. Купили квартиру в 2002-м? По предварительному договору? Это не ДДУ, до свидания. Купили по ДДУ, но банкротство закрылось и вас вывели в деньги, дав вам 500р? Вашего договора больше не сушествует, из Реестра вычеркиваем. И т. д. Этот беспредел оформлен законами. Сперва внесли изменения в 214ФЗ, где под словосочетанием «участник строительства» стали обозначать ТОЛЬКО ДДУ, а потом и приказом №560 «Об установлении критериев признания граждан пострадавшими» лишили граждан возможности быть учтенными. Теперь и проблемы будто нет. Вместо десятков тысяч действительно пострадавших покупателей квартир в Реестре Подмосковья числится около 4000 человек.

Лохотрон на высшем уровне

Да, вроде государство должно защищать от мошенников. Но кто тут мутит - порой трудно даже разобраться. Например, никто не требует указывать в объявлении всю правду. Ведь 80% всего возведенного жилья с начала 90-х было построено с использованием средств граждан, привлеченных на ранних этапах строительства. Потому что это — беспроцентное кредитование экономики. Это - спасение для страны, в которой всякое развитие возможно лишь на иностранные кредиты. Потому — привлекаем, строим, но контролировать и пресекать появление мошенников на всех уровнях — случайно забываем. Упс. Гражданин, искренне считающий, что он живет в правовом государстве, в котором есть регулирующие, управляющие, контролирующие органы — Дума, Правительство, МВД, ФАС, Прокуратура и т. д. - искренне считает, что покупая квартиру на этапе строительства, он покупает квартиру. Это не игра слов. Поясню. Представьте: вы пришли покупать чайник. Вам говорят — да, вот это образец чайника. Внесите нам его стоимость, мы отправим эти деньги на завод, и через 2 дня сделаем вам чайник. Что вы скажете на это? Обман? Это же не покупка чайника! Это покупка обещания! Куда смотрят контролирующие органы! Закон о рекламе никто не отменял! И где защита прав потребителя?! Покупатель чайника у нас защищен получше, чем покупатель квартиры. В рекламе застройщики никогда не пишут о сущности сделки. Все объявления - «купи квартиру». Ну, если бы вам сказали правду: «отдайте деньги в сомнительную контору никем не проверенную, без гарантий и страхования рисков, и без механизмов защиты законом, в случае чего» - вы бы отдали свои деньги? Финансовые пирамиды довольно быстро закрывают, хотя и они часто успевают облапошить тысячи граждан. Но чтоб десятилетиями людям врали, что они покупают квартиры, усыпляли их бдительность на всех уровнях власти, имитируя безопасность, рассказывая о государственных гарантиях и законах, и чтоб пострадавших по всей стране было сотни тысяч — такое трудно понять.

Никогда не говори никогда

Вернемся к вопросу — кто же будет отвечать за нарушение прав дольщиков, если государство так и не научилось, не смотря на все свои законы, штат чиновников и правоохранителей, регулировать этот процесс? С 1 июля 2019 года в этой роли видят банки. Они, родимые, кормильцы-добродетели! Мало им ипотечных доходов! Ну вот ждали мы их в этом сегменте экономики аж целых 30 лет, ага. И теперь схема покупки недвижимости на этапе строительства будет выглядеть так. Гражданин вносит деньги не самому застройщику, а в банк, на специальный эскроу-счет. А банк в свою очередь открывает кредит застройщику. И чем больше денег насобирает застройщик на этих эскроу, тем меньше ему будет процент по кредиту. Деньги же дольщиков застрахованы как обычные вклады, только сумма увеличена до 10 млн рублей. Думаем ли мы, обманутые покупатели недвижимости, что эскроу-счета избавят людей от проблем, а государство от обманутых дольщиков? Нет. Мошеннические схемы придумываются гораздо быстрее, чем законы. И все-таки мы бы посоветовали не снимать ответственности с контролирующих и правоохранительных органов. Все-таки мы не в пампасах живем. Но вот что нам совершенно очевидно — что до сих пор для восстановления прав УЖЕ обманутых граждан не разработаны никакие действенные меры. Даже учесть их всех нормально не могут. Просто в постановке в специально для этого созданный реестр отказывают! Не говоря уже о «дорожных картах» по достройке.

ИСТОЧНИК KP.RU

Понравился материал?

Подпишитесь на ежедневную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

 
Читайте также