Комфортная ипотека: как эксроу-счета помогают обезопасить покупателя квартиры в новостройках

Фото: Сергей Векшинский

Если вы уже давно задумывались о покупке квартиры в ипотеку, но по-прежнему думаете, что это сложно, самое время изучить этот вопрос и стать обладателем своей недвижимости. Приобретать жилье в новостройках на этапе строительства теперь тоже не так страшно, ведь с 2019 года девелоперы перешли на новую систему с использованием эскроу-счетов. Это значит, что теперь дольщики защищены от вложений денег в недострои.

Эскроу-счет - это счет в банке, на котором средства хранятся до выполнения определенных обязательств. То есть застройщик может забрать деньги только после того, как выполнит прописанные в договоре условия. За исполнением условий договора следит банк, так что сделка максимально защищена.

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКУ С ПОМОЩЬЮ ЭСКРОУ-СЧЕТА

В основном экскроу-счета используются при покупке жилья в ипотеку в новостройках. В таком случае застройщик сначала получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет. Покупатель выбирает квартиру в новостройке и заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ).

Договор счета эскроу заключается при участии застройщика, банка и покупателя. Счет покупателю открывает непосредственно банк. Клиенту нужно предоставить в банк договор участия в долевом строительстве с реквизитами компании-застройщика.

Договор долевого участия застройщик и покупатель регистрируют в Росреестре. И только после этого покупатель зачисляет на эскроу-счет сумму первоначального взноса. А банк осуществляет выдачу ипотеку, при этом нужная сумма зачисляется на счет эскроу, а заемщик тем временем начинает погашать долг. Деньги на эскроу-счете хранятся до тех пор, пока не будут выполнены условия, прописанные в ДДУ.

Когда дом сдается в эксплуатацию, застройщику переводятся деньги со счета эскроу, а покупатель оформляет квартиру в собственность.

Важный момент - если дом превратится в недострой, покупателю возвращается вся сумма находящаяся на счету эскроу и используется для погашения задолженности перед банком в части непогашенного долга, а разница остается у клиента. Так что, эскроу-счет можно назвать своеобразной страховкой от потери денег. Раньше было много прецедентов, когда стройка замораживалась, и покупатель оставался и без жилья, и без вложений.

ЭСКРОУ-СЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ ВТОРИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Счет эскроу можно использовать и при покупке вторичной недвижимости. В таком случае покупатель, владелец недвижимости и банк заключают трехсторонний договор об открытии счета. В договоре прописывается, в каком случае средства будут перечислены на счет продавца. После этого покупатель вносит сумму стоимости квартиры на эскроу-счет. Банк блокирует эту сумму до тех пор, пока не будет предоставлен зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи недвижимости и подтвержден переход права собственности к покупателю. После того, как все документы будут проверены, банк переводит деньги продавцу.

ОТВЕТЫ НА ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Что будет, если деньги уже зачислены на эскроу-счет при ипотечном кредитовании, а покупатель передумал совершать сделку?

Если сделка уже зарегистрирована, а покупатель отказывается от покупки квартиры, договор участия в долевом строительстве расторгается. По закону, заемщику возвращается сумма первоначального взноса, а банку - вся остальная сумма, предоставленная в рамках ипотечного кредитования. При этом расторжение осуществляется по согласованию сторон и обязательным уведомлением банка

2. Если сделка расторгается по вине застройщика, куда пойдут деньги?

При любом расторжении сделки, деньги со счета эскроу возвращаются покупателю из которых осуществляется погашение ипотеки в части оставшегося долга, разница остается у покупателя. При этом расторжение осуществляется по согласованию сторон и обязательным уведомлением банка.