Перепланировка нежилых помещений: Какие юридические процедуры ждут заказчика

Для согласования работ по перепланировке нужно оформить проект, техническое заключение и техплан

Согласование перепланировки и переустройства нежилого помещения проводится через муниципальные и государственные ведомства, если указанный объект находится в многоквартирном доме. Аналогичные работы в нежилом здании должны быть согласованы, если они затрагивают внешние фасады объекта. Согласование включает себя изготовление проекта, технического заключения, техплана и ряда иных документов.

Что такое перепланировка и переустройство

Объект недвижимости является нежилым, если его целевое назначение не связано с проживанием граждан. Нежилые здания и помещения могут использоваться под размещение торговых точек, промышленных производств, иные объектов предпринимательской деятельности. Для нежилых помещений, расположенных в многоквартирных зданиях, предусмотрено множество запретов и ограничений по видам деятельности – например, запрещено размещать в таких помещениях вредное и опасное производственное оборудование.

Юридическим языком

Перепланировка и переустройство заключаются в проведении строительных работ в границах здания и помещения. ЖК РФ содержит юридическое определение указанных терминов только в отношении жилых объектов. Однако для целей согласования перепланировки и переустройства в нежилых объектах, эти понятия будут использованы по аналогии. Статья 25 ЖК РФ содержит следующие формулировки:

к перепланировке относится проведение работ, связанных с изменением конфигурации объекта, и требующих внесения новых данных в техническую документацию;

переустройство заключается в обустройстве, замене, демонтаже или переносе инженерных сетей и оборудования (сантехника, электрика и т.д.);

указанные виды работ могут совмещаться в рамках капремонта или реконструкции здания (об этом расскажем ниже).

Ключевым признаком указанных видов работ является отсутствие изменений в несущих конструкциях и иных основных элементах здания. Если собственник запланирует такие изменения, ему нужно получить разрешение на строительство через надзорные инстанции – в этом случае процедура согласования существенно затянется. Порядок проведения реконструкции предусматривает Градостроительный кодекс РФ.

Комментарий специалиста. Статья 25 ЖК РФ предусматривает, что по итогам перепланировки должны вноситься изменения в технический паспорт здания или помещения. Однако в 2018 году этот документ не используется для описания характеристик объектов недвижимости. Поэтому собственнику необходимо завершать процедуру согласования путем заказа техплана через кадастрового инженера.

Старые технические паспорта, которые выдавались учреждениями БТИ, могут использоваться при проведении кадастровых работ на объекте, однако юридическую силу они утратили. Таким образом, требование Жилищного кодекса о внесении изменений в технические паспорта применяется с учетом иных законодательных актов.

Простым языком

С понятиями перепланировки и переустройства приходилось сталкиваться практически каждому собственнику, покупателю или арендатору недвижимости. Любое изменение в первоначальных характеристиках квартиры, частного дома, нежилых зданий и помещений подпадает под юридическое понятие перепланировки и переустройства.

Установка или перенос дверных проемов и перегородок относится Жилищными кодексом РФ к перепланировке. Если собственник решил изменить систему электроснабжения здания или отдельных помещений, ему нужно согласовать переустройство.

Допускается совмещать различные виды работ в ходе реконструкции или капремонта объекта. Например, капремонт или реконструкция здания могут включать перепланировку отдельных помещений. В этом случае согласование будет проходить на основании единого проекта, включающего все виды изменений объекта. Напротив, проект перепланировки не может включать виды работ, подпадающих под определение реконструкции.

Комментарий специалиста. Еще на стадии принятия решения о проведении ремонтных работ нужно определиться, что именно предстоит согласовать - перепланировку, переустройство или реконструкцию. Порядок согласования в каждом перечисленном случае будет существенно отличаться. Например, для реконструкции применяется требование Градостроительного кодекса РФ о получении разрешения на строительство. Для перепланировки такое разрешение не нужно, а порядок согласования будет проходить по нормам Жилищного кодекса РФ.

Чтобы правильно определить, какие виды работ нужно согласовывать в уполномоченных ведомствах, обратитесь за помощью в компанию «Смарт Вэй» по телефону 8-499-322-05-14 в Москве, 8-812-425-35-90 в Санкт-Петербурге, почта info@smway.ru.

Примеры

Приведем типичный пример перепланировки, которую собственнику будет необходимо согласовать через муниципалитет. Для перераспределения торговых помещений в здании необходимо перенести несколько перегородок. В результате этих работ изменится площадь нескольких помещений и/или их месторасположение на этаже здания.

Для проведения работ по переносу перегородок нужно оформить проект перепланировки через организацию, состоящую в СРО. В содержании проекта будет указано текущее местоположение каждой перегородки, а также отражение их будущего размещения после завершения работ. После завершения работ, обновленные характеристики помещения нужно зафиксировать в техплане, а затем и в ЕГРН.

На нашем сайте вы можете найти примеры готовых работ по согласованию и узакониванию перепланировки, образцы всех необходимых документов. Если у вас возникнут вопросы по представленным образцам и примерам, наши специалисты проведут бесплатную консультации и разъяснят все спорные моменты.

Отличие перепланировки от переустройства

Перепланировка, т.е. изменение конфигурации объекта, может заключаться в следующем:

монтаж, разборка или перенос дверных проемов;

аналогичные работы, связанные с изменением мест расположения окон;

установка, разборка или перенос перегородок и ненесущих стен в пределах помещений или здания;

перераспределение площади между отдельными помещениями в пределах здания;

иные виды работ, меняющие исходную конфигурацию объекта.

Согласование переустройства предстоит, если нужно изменить место расположения сантехнических приборов, перенести электрические или иные коммуникационные сети. Также переустройство происходит, если собственник решил улучшить степень благоустройства объекта – провести водопровод или отопление, новые линии электрооборудования и т.д.

Комментарий эксперта. Несмотря на существенное отличие по видам работ, согласование перепланировки и переустройства будет проходить по идентичным правилам. В частности, порядок согласования предусматривает согласование решения со всеми собственникам объекта, получение проекта, техплана, проведение кадастрового учета. Если переустройство или перепланировка будут проходить в помещениях многоквартирного здания на территории Москвы, дополнительно нужно получить техническое заключение.

Признаки реконструкции

Понятие реконструкции объектов недвижимости содержится в Градостроительном кодексе РФ. Такие виды работ могут проводиться только при наличии разрешения на строительство, и включают в себя следующие изменения в характеристиках:

изменения характеристик частей объекта капитального строительства, высоты, этажности, объема и площади;

надстройка или пристройка новых элементов здания;

обустройство новых проемов в несущих стенах для дверей или окон;

капремонт несущих конструкций, их замена и/или восстановление;

обустройство новых входов в помещения и здания с улицы или из внутреннего объема.

Реконструкция может изменять и целевое назначение объекта. Например, в результате изменения характеристик нежилого здания могут выполняться законодательные требования для постоянного проживания граждан. Если собственник пройдет все согласования, он сможет изменить статус объекта на многоквартирный дом.

Комментарий специалиста. Согласование реконструкции существенно сложнее, нежели работы при перепланировке и переустройстве. В частности. Градостроительный кодекс РФ обязывает получить разрешение на строительство, представить план земельного участка, градостроительный план и иные дополнительные документы. Согласование будет проходить через надзорные органы, а общий срок рассмотрения документов увеличится.

Что разрешено при перепланировке и реконструкции – нормы нового постановления

Отнесение отдельных видов работ к перепланировке или реконструкции регламентируется не только федеральным, но и региональным законодательством. Для проведения работ на объектах столицы нужно учитывать нормы Постановления Правительства Москвы № 508. В этот нормативный акт Постановлением Правительства Москвы от 29.12.2017 № 1104 были внесены изменения, уточняющие запреты и ограничения на отдельные виды изменений в многоквартирных домах.

Выделим наиболее важные запреты и ограничения, которые нужно учитывать при согласовании перепланировки и реконструкции:

не допускается ухудшение несущей способности здания, а любые виды работ на несущих стенах могут проводиться только на основании техзаключения;

запрещено изменение конфигурации чердаков или технических этажей, если они не входят объем частных помещений;

не допускается обустройство в помещении более одной антресоли;

запрещено объединение газифицированного помещения с жилыми помещениями;

не допускается расширение площади санитарных узлов, ванны и душевой на жилые помещения.

Это только незначительный перечень запретов, которые предстоит соблюсти при оформлении проекта и его согласовании в уполномоченных органах. В иных регионах действуют собственные правила, однако соблюдение общих строительных норм и регламентов при проведении работ предстоит соблюдать всем собственникам.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом доме

Согласование или узаконивание перепланировки помещений в нежилых зданиях существенно проще, так как в этом случае отсутствует непосредственная угроза для безопасности проживающих граждан. Алгоритм действий для законного проведения строительных работ в 2018 году будет выглядеть следующим образом:

по нормам ГК РФ, все собственники объекта должны принять решение о согласии на перепланировку и изменение конфигурации одного или нескольких помещений – при отсутствии единогласного решения перепланировка будет считаться незаконной;

собственник заказывает проект перепланировки через экспертную организацию, состоящую в СРО – для нежилых зданий согласование проекта в муниципалитете не требуется, кроме случаев изменения внешних фасадов;

проводятся работы в строгом соответствии с проектом – в зависимости от объема и характера работ, проектировщик укажет на требования безопасности, нормы правил и регламентов, которые должны быть соблюдены;

после завершения работ оформляется акт приемочной комиссии, подтверждающий соблюдение требований проекта;

акт приемочной комиссии является основанием для заказа техплана – этот документ изготовит кадастровый инженер после обследования объекта и установления измененных характеристик;

с техпланом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ – будет проведен кадастровый учет, по итогам которого обновленные характеристик объекта будут внесены в ЕГРН.

При нарушении правил согласования, перепланировка будет являться самовольной и незаконной. Узаконивание фактически проведенных работ проходит сложнее, так как может сопровождаться обращением в суд.

Комментарий специалиста. Самовольная перепланировка может повлечь крайне неблагоприятные последствия. Собственнику грозит штраф и обязанность восстановить исходн6ое состояние объекта. Чтобы устранить такие риски и последствия, воспользуйтесь услугами компании «Смарт Вэй» - мы поможем быстро подготовить все необходимые документы, пройти согласование или узаконивание перепланировки, по телефону 8-499-322-05-14 в Москве, 8-812-425-35-90 в Санкт-Петербурге, почта info@smway.ru.

Согласование перепланировки в жилом доме

Для помещений в многоквартирном доме согласовать или узаконить перепланировку будет существенно сложнее. Прежде всего, ГК РФ обязывает получить согласие всех собственников помещения (например, при долевой форме собственности). Если перепланировка нежилого помещения связана с обустройством отдельного входа с улицы, необходимо получить согласие от собственников всех квартир и общедомового имущества. Для этого проводится собрание с оформлением протокола.

Дальнейшие действия будут выглядеть следующим образом:

оформление проекта перепланировки через эксперта, состоящего в СРО;

получение техзаключения с оценкой состояния несущих конструкций МКД;

направление проекта и техзаключения в муниципальное ведомство (в Москве таким органом является Мосжилинспекция);

после согласования проекта, проводятся строительные работы на объекте;

после завершения перепланировки оформляется акт приемочной комиссии;

через кадастрового инженера оформляется техплан, который направляется в Росреестр или МФЦ;

после проведения кадастрового учета собственник получит обновленную выписку ЕГРН, в которой будут отражены новые характеристики объекта.

Чтобы узаконить выполненные работы также проводится проектирование через экспертную организацию. В этом случае в согласовании проекта могут отказать, однако собственник вправе оспорить отказ через суд.

Документы для согласования перепланировки

Чтобы согласовать или узаконить перепланировку, собственнику предстоит оформить или получить следующие документы:

решение или соглашение всех правообладателей объекта;

правоустанавливающие документы на объект недвижимости;

проект перепланировки и техническое заключение;

акт приемочной комиссии;

техплан кадастрового инженера;

заявление о проведении кадастрового учета в Росреестр или МФЦ;

выписка из ЕГРН.

Все действия по согласованию можно осуществлять через представителя. В этом случае необходимо оформить доверенность через нотариат.

Комментарий специалиста. Точный перечень документов может быть существенно больше. Чтобы определить, какие документы будут нужны для согласования в вашей ситуации, воспользуйтесь бесплатной консультацией наших специалистов. Компания «Смарт Вэй» оказывает полный комплекс услуг по согласованию перепланировок в жилых и нежилых объектах, по телефону 8-499-322-05-14 в Москве, 8-812-425-35-90 в Санкт-Петербурге, почта info@smway.ru.

Что такое проект перепланировки

Базовым документом при согласовании строительных работ является проект перепланировки. Проектирование может осуществлять эксперт или организация, состоящая в СРО. В содержании проекта входит:

нормативная база – законы, постановления, СНиП и регламенты;

описание исходного состояния объекта;

перечень запланированных работ – обустройство, демонтаж или перенос проемов, перегородок и т.д.;

требования к усилению несущих конструкций, безопасности проводимых работ;

сведения об эксперте, проводившем проектирование.

Отступление от проекта при выполнении работ также повлечет признание перепланировки незаконной. Этот факт будет выявлен при оформлении акта приемочной комиссии и технического плана.

Что такое техническое заключение

Для перепланировки помещений в МКД нужно получить техническое заключение. Этот документ оформляется по итогам оценки состояния несущих конструкций и определения максимально допустимых нагрузок при проведении работ. Техзаключение также может оформлять эксперт, состоящий в СРО. Заключение направляется на согласование одновременно с проектом, а отрицательное решение эксперта влечет отказ в разрешении на перепланировку.

Комментарий специалиста. Требование об оформлении техзаключения должно быть предусмотрено региональными нормативными актами. Например, для объектов Москвы и Санкт-Петербурга такой документ будет обязательным. В иных регионах подобное требование может отсутствовать.

Согласование в МосЖилИнспекции

Для согласования перепланировки в многоквартирном доме на территории столицы нужно обращаться в уполномоченное муниципальное ведомство – Мосжилинспекцию. Также документы можно подать через МФЦ, а срок их рассмотрения не может превышать 45 дней. После получения разрешения от Мосжилинспекции, можно приступать к выполнению работ. После завершения перепланировки будет оформляться акт приемочной комиссии с участием представителей указанного ведомства.

Согласование красных линий в МосГорБТИ

Самовольная перепланировка может быть узаконена в административном или судебном порядке. Это касается и красных линий, отраженных в техническом паспорте БТИ. При согласовании красных линий нужно учитывать следующие правила:

наличие красных линий в техническом паспорте означает несогласованную перепланировку;

для устранения красных линий нужно оформить проект и заказать техплан через кадастрового инженера – в содержании технического плана будут указаны фактические характеристики объекта без красных линий;

обращаться в БТИ для согласования не нужно, так как эти учреждения утратили полномочия по оформлению технической документации.

При обследовании объекта и изготовлении техплана, кадастровый инженер может самостоятельно запросить архивную документацию в МосГорБТИ – техпаспорта на здания и помещения, поэтажные планы и иные формы.

Комментарий специалиста. При наличии красных линий к технической документации граждане получат отказ при регистрации сделок в Росреестре. Чтобы избежать таких последствий и устранить основания для приостановки или отказа в регистрационных действиях, нужно заблаговременно согласовать проект и получить техплан. Внести обновленные данные в ЕГРН можно одновременно с регистрацией сделки.

Внесение изменений в ЕГРН

Финальным этапом в согласовании перепланировки будет внесение изменений в ЕГРН. Для этого в Росреестре проводится кадастровый учет по заявлению правообладателя.

Технический план для перепланировки

Федеральным законом № 218-ФЗ указано, что основание для учета изменений объекта недвижимости будет являться технический план. Изготовление техплана входит в компетенцию кадастрового инженера, который:

запросит кадастровые сведения ЕГРН в отношении здания и помещений;

проведет обследование объекта в натуре и определит измененные характеристики;

перенесет полученные данные в текстовую и графическую часть техплана.

В 2018 году технический план выдается в электронной форме. Если заказчику необходимо получить аналогичный документ в письменном виде, он должен заранее указать это в договоре.

Кадастровый учет перепланировки

После получения техплана, собственник должен подать заявление в Росреестр или МФЦ на проведение кадастрового учета. Эта процедура является бесплатной, и может проводиться одновременно с регистрацией сделок с недвижимостью. По итогам учетных действий, в ЕГРН будут внесены обновленные данные на объект, а собственник получит новую выписку из реестра. Проводить кадастровый учет нужно после каждого изменения в характеристиках объекта, т.е. по итогам перепланировки, переустройства и реконструкции.

Что делать при задействованных фасадов

Дополнительные согласования потребуются, если в результате перепланировки происходит изменение внешних фасадов. Согласовать придется обустройство и демонтаж архитектурных элементов и форм, изменение цветовых решений фасадов, перенос дверных и оконных проемов и иные виды работ.

Согласование архитектуры фасадов в МосКомАрхитектуре

Решения внешнего вида зданий должны подчиняться единому плану, утверждаемому региональными или городскими властями. Поэтому проект перепланировки, реконструкции или капремнота, затрагивающий фасадные элементы, подлежит согласованию в Москомархитектуре. Если изменения связаны с цветовым решением фасада, необходимо оформить колористический паспорт – для этого требуется положительное решение Художественного совета при Москомархитектуре.

Проект изменений фасадов

Проектирование изменений фасадов также осуществляется через экспертные организации, состоящие в СРО. Помимо стандартных требований к описанию работ и изменений в характеристиках здания, в проекте отражаются следующие сведения:

цветовое решение фасадов до и после проведения работ – колористическое решение должно соответствовать городским регламентам;

графическое отображение предстоящих изменений, в том числе фотомонтаж фасадов, виртуальное отражение на фоне соседних зданий и квартала;

описание новых архитектурных элементов и форм, которые будут размещены на фасадах здания.

Выполнение указанных работ на фасадах многоквартирных зданий допускается не только при согласовании в Мосжилинспекции и Москомархитектуре, но и при наличии согласия собственников МКД.

Комментарий эксперта. Нарушение правил согласования фасадных работ также повлечет неблагоприятные последствия - заказчик будет обязан выплатить штраф и вернуть исходное состояние объекта. Чтобы избежать этих проблем, специалисты компании «Смарт Вэй» быстро подготовят все необходимые документы – проект перепланировки или реконструкции с учетом изменений на фасадах, согласуют новое колористическое решение объекта в Москомархитектуре, помогут обжаловать незаконную приостановку или отказ в согласовании. Телефон 8-499-322-05-14 в Москве, 8-812-425-35-90 в Санкт-Петербурге, почта info@smway.ru, сайт www.smway.ru.

Перепланировка при регистрации договора аренды

При аренде нежилых помещений также может требоваться перепланировка – перераспределение торговых площадей, обустройство или демонтаж стен и перегородок, возведение нового входа в помещение и т.д. Для согласования строительных работ применяются указанные выше правила, а также требования ГК РФ к совершению арендных сделок. Выделим ключевые моменты, которые нужно учитывать арендатору и арендодателю при согласовании перепланировок:

основаниями для согласования будут являться не только проект, техзаключение и технический план, но и договор аренды, передаточные акты, дополнительные соглашения – в этих документах будет зафиксирован предмет аренды, его основные характеристики и границы;

кадастровый учет после перепланировки будет проведен одновременно с регистрацией договора аренда или дополнительного соглашения;

в сведениях ЕГРН будут одновременно отражены обновленные характеристики арендуемого помещения, а также обременение права собственности на весь период аренды.

Хотя по нормам ГК РФ предметом аренды может выступать объект недвижимости, Федеральный закон № 218-ФЗ позволяет передавать арендатору часть здания или помещения. В этом случае достаточно установить временные перегородки или обозначить условные границы такой части. В Росреестре при регистрации договора будет проведен временный кадастровый учет, а после прекращения аренды эти сведения будут аннулированы.

Комментарий специалиста. Обращаясь в компанию «Смарт Вэй», вы получите сопровождение опытных специалистов при согласовании перепланировки и регистрации договора аренды. Мы поможем оформить все документы, получить разрешение на строительные работы, устраним основания для приостановки или отказа в регистрации. Чтобы уточнить все условия сотрудничества, обратитесь на бесплатную консультацию наших специалистов. Телефон 8-499-322-05-14 в Москве, 8-812-425-35-90 в Санкт-Петербурге, почта info@smway.ru, сайт www.smway.ru.

Поэтапная инструкция по согласованию перепланировки

Подведем итоги и определим пошаговую инструкцию, которую предстоит соблюсти собственнику здания или помещения при согласовании перепланировки:

получение согласия от всех правообладателей, в том числе проведение общего собрания в МКД;

изготовление проекта перепланировки через экспертную организацию;

получение технического заключения для помещений, расположенных в МКД;

направление документов для согласования в уполномоченный муниципальный орган;

проведение работ в строгом соответствии с проектной документацией, оформление акта приемочной комиссии;

обследование объекта кадастровым инженером и изготовление техплана;

направление документов в Росреестр или МФЦ для проведения кадастрового учета после перепланировки;

получение выписки ЕГРН с отражением новых характеристик объекта.

Если при проверке документов выявляются ошибки или недостатки, их можно исправить в период приостановки регистрационных или учетных действий. В случае незаконного отказа в согласовании, можно обратиться в судебные инстанции.

Стоимость и цены согласований

В стоимость услуг по согласованию перепланировки будут входить следующие затраты:

оплата услуг представителя и оплата за выдачу доверенности – стоимость услуг определяется по соглашению между заказчиком и представителем;

оплата услуг экспертов за изготовление проекта и техзаключения – цены за такие услуги экспертные организации вправе определять самостоятельно, с учетом объема, сложности и срочности работы;

оплата работы кадастрового инженера – цена за изготовление техплана будет определена в подрядном договоре;

госпошлина за регистрацию права собственности или договора аренды – сумма пошлины в 2018 году составляет 2000 руб. (для частных лиц) или 22 000 руб. (для предприятий).

Предварительные цены на услуги специалистов компании «Смарт Вэй» вы можете узнать по телефону или на консультации. Точная стоимость сопровождения при согласовании перепланировки будет определена после изучения объема предстоящей работы.

Выводы

Перепланировка нежилого помещения или здания заключается в изменении конфигурации объектов. Для согласования работ нужно оформить проект, техническое заключение и техплан. По итогам всех согласований в Росреестре будет проведен кадастровый учет изменений после перепланировки, а собственник получит на руки выписку из ЕГРН. Примеры готовых работ и образцы документов для согласования вы можете посмотреть на сайте компании «Смарт Вэй».

Подробнее с примерами - перепланировка ООО Смарт Вэй, Телефон 8-499-322-05-14 в Москве, 8-812-425-35-90 в Санкт-Петербурге, почта info@smway.ru.

* на правах рекламы